碧桂园为何下滑如此明显 无缘房地产百强前十

据最新消息，3月28日中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所等发布了《2009中国房地产百强研究报告》，同时发布“2009中国房地产百强企业榜单”。从“2009中国房地产百强企业榜单”看，前十强并没有太大变化。仅有昔日地王碧桂园由去年的第七位，跌出了前十。

　　碧桂园为何下滑如此明显，无缘前十名呢？不妨关注下该企业动向。

　　“麦当劳式扩张”之路：让现实遭遇寒冬

　　业内人士将碧桂园快速扩张，快速资金回流的方式比喻为“麦当劳式”的扩张方式。2008年新开盘的23个项目中，有20个都是碧桂园走出广东、在全国布下的棋子，步伐深入黑龙江、内蒙古、辽宁、湖南等地。从拿地到开盘销售仅用了一年时间，碧桂园的“快”令人印象深刻。

　　碧桂园的“快”，一方面让公司可销售面积扩大，为销售业绩提升创造可能性。不过，在楼市并不景气的情况下，“快”又给碧桂园带来最棘手的麻烦，即大量存货的积压。根据碧桂园2009年2月公司通讯资料显示，其在建可销售总建筑面积已较2008年8月减少123万平方米，至1420万平方米，施工证审批中之总建筑面积减少269万平方米，至638万平方米。按照2008年的销售规模，目前仅存的可售面积就需要碧桂园用3年时间来消化。另外，该集团还有近3000万平方米建筑面积尚处于施工审批或图纸设计阶段。

　　资金方面，遭遇瓶颈。据相关媒体统计，2008年6月底碧桂园借款总额为69.918亿元，仅比2007年底增加17.89亿元，而其现金持有量则从84.8342亿元骤然下降至40.26375亿元。这时，碧桂园不少的项目都已经处于停工状态了。

　　鉴于市场形势的变化，碧桂园内部已经在2008年年底开始悄然进行策略调整。有知情人士透露，该集团已经刻意放缓项目进度，员工规模也相应缩减，集团原有的6天工作制也减少为5天工作制，薪水也相应的下调了5%-10%。

　　解救之路：为快速回笼资金，做亏本买卖

　　根据碧桂园集团日前在香港发布公告的数字显示，2009年2月，碧桂园共实现合同销售额约17.1亿元，同比增长43%；合同销售建筑面积约36.4万平方米，同比增长83%。其中广州三项目，碧桂园凤凰城、南沙碧桂园、碧桂园芷兰湾共完成交投1194套，占据全市总量的15.8%，并实现合同销售金额约7.5亿元。表面数据看上去是十分的“光鲜亮丽”，但事实存在的问题却被富力老总一句话道破，那就是亏本买卖。

　　富力老总张力，曾在一次论坛上说道：“有一次我跟碧桂园的老板杨国强聊天，他的房子是在郊区，我的房子是在城里。他跟我讲，现在由于开工面积达到千万平方米，每个月开支十几亿，资金压力非常大，他说准备亏本卖出去。他的房子在二线城市卖三线城市的价格。现在大部分的房地产公司已经到了微利状况，有的甚至是亏本。”中原地产中国研究院分析师许萌对碧桂园现状也做出了分析。她表示，目前大部分房地产开发企业的建筑及人工成本为每平方米1500元，税费及融资财务成本是1000元/平方米。拿沈阳凤凰城项目来说，即使土地成本为0元，2380元/平方米的售楼价依然是亏本买卖。

　　碧桂园旗下项目现状

　　广州：主打凤凰城项目，其他项目惨淡。

　　碧桂园凤凰城项目为回笼资金降价两成销售。目前，新开的凤妍苑H区二期住宅截至2月26日已售出183套。

　　碧桂园假日半岛项目销售场面冷清，多个售楼人员服务一个客户。截至2月26日，假日半岛-映翠苑已售的住宅仅为14套，未售82套。

　　南海碧桂园项目施工工地已经全面停工，再次开工可能要等下半年。目前只有7套房子在售。

　　省外项目：水土不服，销售不如预期。

　　长沙威尼斯碧桂园项目工程质量出现问题，2007年已经停止销售。

　　武汉碧桂园项目还有三、四成单位没有销售成功。

　　咸宁碧桂园项目到目前来说销售量占总户型的2/3左右。

　　安徽滨湖城项目只开发了两期。

　　安徽巢湖项目配套酒店只建了三层，目前处于暂时停建阶段。

　　黄山碧桂园项目目前的销量约120-150套，与一期800套的总量相比，销量不会高于15%。

　　内蒙古满洲里和兴安盟两个住宅项目在一年半的时间内只销售了90套住房。

　　天津塘沽项目以独立酒店为主，从2009年2月通讯来看，仍处于“待开发”状态。