潘石屹撰文：说北京房价跌接近一半太武断

北京房地产3月份的成交量环比增长91.4%，已经达到2007年的水平。在这个数字背后，市场上有各种各样的声音，有人认为这是很短暂的现象，称为“小阳春”；有人认为是房地产市场走出低谷的标志。各方的观点都非常激烈。 

我们看到，2008年全年北京的成交量和全国的成交量一样，下滑非常厉害，2008年一整年,房地产市场观望的气氛一月比一月浓厚，一月比一月严重。到了2009年初，这种观望的刚性需求爆发出来了，这是市场的力量，把这种销售的恢复认为是个别人的力量，是房地产商的炒作，那是太高抬了房地产商，他们在市场面前没有这么大的力量。

与这种市场的力量相配合的是北京市政府出台的15条促进房地产政策的文件。我记得这15条政策是春节之前出台的，我读完这15条文件后，第一感觉就是：这是北京市政府给北京房地产市场送的大红包，尤其是减免二手房的税费在市场上引起的反应是巨大的。

开发商主动下调自己销售房屋的价格也是成交量放大的原因之一。降价进一步激发了市场上的购买力。今后几个月，这种成交量还会上升或者保持下去，因为我们看到二手房的销售非常活跃。二手房的活跃奠定了一手房市场成交量放大的基础。

社科院的报告公布北京的存量房是1000万平方米，说未来两年房价将下降40%~50%。我认为，如果北京的存量房为1000万平方米，按100平方米建筑面积一户推算，就是10万套房子，10万套房子不足北京一年的消化量，所以这样的库存我认为是合理的库存。当然，在这1000万平方米中，一定有一些是永远销售不出去，由于地理位置及周围配套位置不好，成为市场上不能接受的房子。如果就根据这1000万平方米的存量下结论说北京的房价要跌接近一半，这未免有些太武断了。

(潘石屹博客)