京二套房贷改善型住房标准 人均面积27.07平

　改善型住房以2007年北京人均住宅建筑面积27.07平方米为限

　　本报讯　自2007年二套房贷款政策推行以来，“改善型普通自住房”如何认定，就一直困扰着各商业银行,因为当地人均住房面积并没有统一的认定标准，现在这一问题已经迎刃而解。记者昨天从北京市银监局获悉，3月31日，该局相关监管处分别召集所辖银行业金融机构，重申了“二套房贷”要严格执行首付必须至少四成的规定，同时以北京市统计局发布的2007年北京人均住宅建筑面积27.07平方米为限来认定改善型住房需求。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

　　■非改善型二套房

　　首付必须四成

　　北京市银监局此次对商业银行强调了两点要求。首先是要求各银行严格按照去年年底《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》文件的有关精神发放住房贷款。即对于已贷款购买一套住房，但人均面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定，但贷款首付必须至少为四成。

　　■首套房贷款结清

　　也要视为二套房

　　“您以前的贷款如果已经还清，现在再办房贷也能享受首套房的待遇。”记者了解到，目前一些银行在实际操作中已经悄然对二套房的认定放宽标准。这一做法此次被银监局明确叫停。

　　北京市银监局对商业银行重申了2007年年底《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的要求，即无论首套贷款是否结清，若二套不是购买改善型普通自住房，则一律视同为二套房，要求首付比例至少为四成。

　　■人均面积27.07平方米

　　成为改善型住房认定标准

　　对于改善型住房如何确定，银监局也定了调，根据北京市统计局发布的2007年北京人均住宅建筑面积27.07平方米为限来认定改善型住房需求。这意味着，一个三口之家，如果以前贷款购买的房屋建筑面积小于81.21平方米，再次贷款购买普通住房也能享受首付20%、利率最低7折的最优惠待遇。

　　记者了解到，在此以前，由于没有一个权威的说法，各银行对改善型住房都各有一套规定。有的以统计局的数据为准，有的以房屋面积90平方米为限，还有的干脆不对改善型住房区别对待，统统视为二套房。现在有了统一的标准，再次贷款买房者就可以提前知道自己能不能享受首套房贷的优惠。

　　财经分析

　　房贷首付与贷款风险息息相关

　　研读北京市银监局此次对商业银行重申的两条要求可以发现，最核心的内容就是非改善型二套房贷的首付必须严格执行至少四成的规定。至于二套房贷的利率只是引用了去年年底国务院文件的一句原文：“由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定”。为什么监管部门对房贷的监管显得重首付而轻利率呢？

　　交通银行北京市分行零售信贷管理部总经理张鑫告诉记者，首付直接关系到房贷的风险，首付比例高，贷款人违约的成本就高，违约的可能性就会小。相反，首付比例低，贷款人违约的成本也低，赖账不还的可能性也要大一些。相比之下，利率更多影响的是银行的利润。利率定得高一些，银行的收入就会多一些。不仅监管部门要重视风险防范，银行自己也应该在控制风险的前提下赚取利润。

　　事实上，目前北京地区多数商业银行已经对二套住房贷款利率有所下调，不少都按照基准利率的0.8倍或0.9倍执行，具体下浮程度由商业银行根据借款人的信用和所购买的住房类型以及借款人的能力，合理评估风险后确定。个别商业银行为照顾某些优质客户，甚至将二套房贷利率按基准利率下浮29%执行，和首套住房的7折优惠利率几无差别。