博主按：在写《北京房价跌去50%的是焉非焉》是，还没有看见戴建中先生的这篇文章，实在抱歉。戴先生的这篇文章，以无可辩驳的论述，以详实的数据和理论支撑，解读了许多网友关心的问题，基本上把任志强的歪理驳得体无完肤。因此，未征得戴建中的同意，转帖如此，以正视听。
这是我开博以来，唯一的一篇转帖。文章究竟如何，相信网友自会评说。
戴建中答房地产商任志强书
任志强先生： 3月31日，北京市社科院发布了《北京蓝皮书》系列四个发展报告（社会科学文献出版社出版），任先生看了报道很是不爽，4月2日便发出了长文《批判<北京蓝皮书>》，汹汹然责骂不绝于口。来而不往非礼也，我作为四个报告之一《北京社会发展报告（2008-2009）》的主编，择要略作回复。 我连续两年在《社会发展报告》中指出“在买房问题上不存在‘刚性需求’”的观点。这事关要不要在价格畸高时买房，是任先生最听不得的。什么是 “刚性”？任先生有最好的阐述：是“迅速的爆发出来并转换成了购买能力”，“刚”者：硬性需求，不变也，是“一定要”、“迅速”实现的需求。但任先生又絮絮叨叨的辩解：“刚到什么程度才能变成实际的购买行为是弹性的。这不是需求的弹性，而是价格的弹性。刚性是指居民要不要改善居住条件，价格弹性是指是否有能力消费！”如果需求是在一段时间里可满足也可不满足的，哪还叫什么“刚性”？例如许多房地产商和任先生一样，乐于把每年有多少人结婚需要婚房作为“刚性需求”的经典实例。确实，群众中蕴藏着巨大的住房消费需要，但是在畸高的房价面前拒绝购买或无力购买。2008年北京有近12万对新人，但一共只卖出去94200套住宅，总还不会全部卖给新婚夫妇了吧！但是大家婚照接，房先不买，还是我那句话，“住房需求相对而言是弹性的。买不起大房子可以买小房子，买不起房子可以租房子，住宅消费能力与房价找不到交汇点时，只能是有价无市”。其实我还有先生更不爱听的话：“一直要坚持到房价理性回归，个人能够承受再买房。”先生愿意拿住房“刚性需求”和食品的刚性需求相提并论，只可惜，去年以来大家不买商品房了，一样的经济环境，君可见大家也不买食品了吗？任先生的混乱源于弄不清“需要”(need)和“需求”(demand)两个概念的区别。人类要生存，必然产生消费需要。消费需要是一切经济活动的起点，但在市场经济条件下，消费需要一般都要通过市场来实现的，这就使消费需要体现为市场中的消费需求。影响消费需求的主要因素有：（1）消费者经济收入、（2）消费品价格、（3）产品、产业结构、（4）非经济因素，如消费者心理和习惯、政府的政策调控等。在住房问题上，每个人都需要住房，这是住房消费需要，但需求是相对价格而言并且一定是有限的，面对高价商品房，中低收入者的需求受到极大限制。要真是“刚性”的，反正总是要买的，任先生又何必起急，来“批判《北京蓝皮书》”呢？管他什么“政府政策调控”，管他什么百姓抱怨冲天，你的房子都会大卖特卖，尽管“稳坐钓鱼台”就是了。其实这些都是经济学教科书前几页的内容，实在不用我再多说了。 关于“房价收入比”、“可支配收入”等等，我和我的社科院同事没写一个字，这只是一本发展报告中收录的一篇文章观点，本可对先生的“批判”置之不理，但任先生以为自己很是明白，而所谓“专家”又很“无知无耻”，那我也有兴趣来看看到底是谁“不求甚解”吧。 任先生知道了“国际惯例上用的是所有可交易的住房的价格中位数作为计算依据”，所以嘲笑蓝皮书中那位作者用了房价“平均值”，是“想出人头地的单独‘创新’，以显示自己的高明。”任先生的国际惯例无非是联合国人居署的有关文件，在房价收入比定义中使用的是“中位数”（见“联合国人居署北京信息办公室”中文网站，www.cin.gov.cn/Habitat,《城市指标工具包指南（2003年）》第10页）。但人居署在计算有关价格的方法中也指出：“在得不到中等价格的时候，最终的解决方法就是使用平均价格。”由于中国统计部门一般不使用“中位数”而使用“平均数”的概念，因此联合国人居署在中国项目中，是用“平均数”来定义房价收入比的，请看： “房价与收入比 意义： 这是有关住房市场和住房购买能力最全面的指标。 定义： 平均面积的住房价格/平均家庭年收入 数据来源和编制方法： 相关的数据基于一项专家调查。沈阳的平均家庭住房面积为60平方米。” （见同一网站，《中国城市发展战略绩效指标手册》第25页-26页）。 至于任先生津津乐道的REICO又是什么组织呢？它的主要资助人之一就是任先生的华远公司。我斗胆问一声REICO,任先生说你们的报告“也用国家统计局的相关数据多年发布过相关的结果”，国家统计局什么时候向你们“发布”过“中位数”的？科学研究不是唬人，是要“说明计算的方式、出处”的，否则资助的“老板很生气，后果很严重！” 还有一个“不爽的”消息要告诉任先生，几年前就有人研究，如果真的用可支配收入“中位数”来做房价收入比的分母，由于中国贫富收入的极大差异，使得“中位数”会远远小于“平均数”，分母小了，得出的房价收入比就更高了（请看《统计研究》2003年第1期杨文武的文章《房价收入比指标研究》）。 任先生偏爱“中位数”，可是请先弄清定义，比如你文章中讲“中国的住房面积中位数2007年只有68平方米/户”，又大谬不然。请查《中国统计年鉴2008》第315页：2006年城市人均住宅建筑面积27.1平方米（2007年数据尚未公布）、农村人均住房面积30.7平方米，第94页又指出2007年每个家庭户平均3.17人，由此大致可以分别算出中国城市或农村平均每户住宅面积。任先生搞房地产，不会不知道中国城市、农村的住房是不能混在一起算的吧，而且都是按“平均数”，从来不按“中位数”运算的。这二者的差别、使用的得失，胡孝绳50年前写的《统计学》中做过比较，是本很好的启蒙之作，任先生便中可翻翻。 顺带再说说“可支配收入”，这是指居民生产、经营的净收入+政府对个人收入转移（如离退休金、失业救济金、赔偿等，单位对个人收入转移的辞退金、保险索赔、提取的住房公积金等）+ 家庭间的赠送和赡养 - 国家先发后征或居民家庭成员必须缴纳的刚性支出（如个人所得税、公积金、养老基金、医疗基金、失业基金等）。 一户人家在没有买房时，计算可支配收入要从总收入中减去每月缴纳的住房公积金；在这户人家买房时个人与单位的住房公积金又要发还给他，成为他可支配收入的一部分。在那位作者的文章里用的是北京市的人均可支配收入，既包括了第一种请况，也已包括了第二种情况中的住房公积金，因此不是任先生你所说“每个职工还有24%的住房公积金等未计入可支配收入部分”。至于先生说“加上住房公积金按社科院《北京蓝皮书》的算法岂不是人人都可以买得起住房了”，实在不知所云，即便按先生的说法（不是算法，因为先生在文中又计算错了），房价收入比由此从23：1降到18.5：1，离“人人买得起住房”也是相差太远了。
