任志强：疑问北京社科院的科学性

四、选择的房价。

戴先生用的是2007年底新房的平均商品房价（15162元/平方米），而不含二手房的价格，大概也不包括非商品房的保障性住房房价。政协会上，我拿出的统计局的报告中公布的2007年底住宅平均房价不到13000元/平方米（含保障性住房，不含二手房），2008年11月住宅平均房价为11183元/平方米，2008年底含二手房的平均房价则不到1万元/平方米。

二手房似乎在研究机构的眼中都不是房子，因此计算房价收入比时也从来不将二手房计算在内，更不用说用中位数了。2007、2008年上半年都是北京市高档商品房所占比例较大，而经济适用住房、保障性住房供给量较小的时候，而2008年下半年则大量经济适用住房和保障性住房供给量大增，因此平均房价下降。

正相反的是高档房供给量多时，中位数也许会低，而平均价会高，因为中位数与不同价位有关，而与不同价位的供给或购买数量无关。但北京公布的房价平均数则不是价位的平均数（这一点上正是戴先生所犯的错误，联合国或国际机构说的年均价位是指按每一个楼盘的单价计算出的价格平均数），而是受不同价位消费数量关系影响的市场平均数。这个数是随着不同价位的供给量发生变化的，高档房消费多平均价就上去了，而中位数则与供给量无关，因此北京房价的中位数会大大的低于市场销售价格的、因数量变化的平均数。

为了怕戴先生看不懂，我再用公式计算来说明上述情况，也避免戴先生再用文字游戏来强调科学性。

可以简单的将前面中位数举例中的年龄当成一个城市中的五种房价，则中位数是25不变，价位平均数为27.5，相差了10%。

但销售平均价则会相差巨大，如25以下的三个级别的房子都分别销售了10套，而上面两个级别的房子都卖了30套，则平均销售房价就变成了这样的公式：

（20*10+22*10+25*10+30*30+41*30）/90=31.1

31.1的平均值与中位数的25之间的差别则是1.244倍的关系了。

31.1的销售平均值与价位平均值的27.5之间的差别高达1.13倍之多。

而民众购房能力要对应的是有没有25的价位，不是要对应31.1的购买能力。

用市场销售平均价来计算房价收入比无疑是一种误国误民的愚昧，也丝毫没有科学性可言。

如果将戴先生所用的15000多元/平方米的房价变成了含二手房和其他交易房屋产品的价格平均不到1万元/平方米，则仅从房价就相差了30%，而面积差了30%，收入再差一大块算，戴先生的误差不是要在70%以上了吗？这样大的误差戴先生还强调什么科学性，简直是可以称得上胡说八道了，干脆砸了研究所这块牌子了。

五、关于结婚的年轻人。

北京2006年婚姻登记机关共办理了登记17.1299万对，统计局给出的资料只说07、08年有增无减，没给绝对数，但绝不少于17万对，而不是12万对。

2003—2007年新婚家庭中有44%的家庭购买了新房，另有旧房购买和家庭转移的房屋约40%，还有少量与父母合住或租房的。戴先生用12万对新婚只卖了94200套住房想说明新婚家庭没有住房的刚性需求是一种错误的判断。因为戴先生从来不把二手房当成房子，也从不计算二手房中的购买数量及购买能力，却不知道有的家庭是非婚人员买了新房，旧房子给了子女结婚用；有的是子女买了新房，父母住了旧房；也有大量的是购买了二手房用于结婚。

总之这种刚性需求不但存在而且数量巨大，按北京市的人口年龄结构统计资料看，这种情况还会继续多年，近几年认识婚姻产生家庭分裂的高峰期。