首都房价北京人说了不算

摘自徽湖的博客

09年刚刚开始，社科院就做出了一个惊天的预测，那就是2010年北京房价才会真正开始下跌。对此言论，以任志强为代表的开发商们当然会嗤之以鼻，不屑一顾；而对于持币待购的广大购房者来说，这绝对是个好消息，看来继续等待是真理。这里要提醒大家的是，社科院只是一个研究机构，几个带眼睛的高级知识分子在搜集了一大推的数据之后，经过分析和推理，得出明年房价要大跌这样的结论。这样的预测准确度有多高值得商榷。

社科院得出此结论的依据主要有四点：一是京城住房闲置面积超过千万米，供求失衡；二是房价已超居民承受能力，北京房价收入比高达23：1，远远超过国际正常水平；三保障住房将大量入市；四是地价下降带动开发商成本降低。如果从经济学的供需理论来看，上述四条都在理，都是拉动房价下跌的主要力量。

但是购房者必须要意识到，那就是中国的商品房市场是不存在“看不见的手的”，也就是说即使目前的楼市供大于求，但是房价到今天为止，也没有下降多少。“看不见的手”为何失灵？最根本的原因是商品房市场是高度垄断的市场，由于前两年的暴利积累，开发商的聚集了相当厚度“脂肪”，因此当购房者持币待购，楼市进入寒冬，他们就像狗熊那样冬眠起来，而不至于饿死。所以住房闲置面积超过千万米，房价下降也很难。开发商是不见棺材不落泪，除非企业陷入绝境，否则不会轻言降价。

至于房价已超居民承受能力，这是不争的事实。但是今天的商品房市场已经沦落为富人的市场，中、低收入阶层只能靠边站。虽然中、低阶层也是房地产市场的需求力量，但是他们是需求力量中最薄弱的一部分，对房价的影响力十分有限。依靠平均收入想在北京买房是痴人说梦。房价收入比决定不了楼市真正的需求。据不完全统计，在高房价的逼迫下，每年北京有10万居民（拥有北京户口）从4环内转移到5环外甚至更远的郊县居住。因此从某种意义上说，首都的房价并不是北京人说了算，主动权掌握在开发商和富翁们手里。

至于保障住房的大量入市，能否拉动房价下跌，从数据上看，房价肯定会有所下降。但是这样的数据下降能给大众带来实际收益吗。政府在保障住房方面从来都是雷声大、雨点下，小规模的供给和庞大的需求相比，从来都是杯水车薪；更重要的是，由于保障住房的分配和销售机制的不完善，10套保障住房至少有5套以上销售或分配给并不缺少房子的人，可以说保障住房并没有产生真正的保障作用，反而滋生了腐败。本质上讲，这样的房价下降，大众在其中并未得到任何好处。

最后一点是地价将带动房价下跌，这根本就是个谬论，开发商绝对不是善茬。大家想一想，既然商品房是垄断市场，那么开发商就绝对不会按照成本定价，垄断就必然存在超额利润。即使政府把土地价格降为零，也丝毫不会影响开发商的定价策略。市场能卖多少钱开发商就会定多少。至于底价拿地成本，和你购房者一点关系都没有。北京有一个天鸿集团，旗下10多个项目的拿地成本接近零，但是那一个项目都不比同区域招拍挂项目的价格低。而且大家还要注意的一点是，土地价格下降也带来了土地成交量的骤减，这也给未来供应减少打下了基础，所以看事情不能光看一面。

之所以说了这么多，我想告诉购房者的是，北京社科院这个报告不靠谱，明年房价大跌的可能性更不靠谱。当然结论不靠谱，并不意味着北京房价明年就不会跌。一直以来，我坚持的观点是在今、明两年，由于全球经济危机的爆发，国人的信心尤其是具有购买力的富人信心大大受挫，楼市成交放缓，部分开发商受困于资金压力，被迫降价出货，房价会出现逐步下行的趋势。但是象社科院预测的2010的房价真正下跌或大跌的局面不会出现。