压抑中迎来“小阳春” 房地产开发贷“变局”

　进入新年，沪上多家商业银行展开“春季攻势”，对优质房地产项目的开发贷款明显增加。房地产市场似乎在沉寂一年后，像在压抑中爆发似的迎来了一个“小阳春”，项目纷至沓来，银行应接不暇。而“更快、更大、更低”似乎成为开发商们的集体心声，更快的授信发放、更大的贷款规模以及更低的贷款利率，成为开发商选择贷款银行的主要标准。

　　开发贷款“抬头”现象究竟给出了何种暗示？

　　房地产市场即将迎来黎明的曙光，房地产企业资金链条已经改观？还是喧闹背后另外隐藏着不为人察觉的逻辑？

　　开发贷“春季攻势”能否持续，银行巨量资金投入风险能否有效控制？这都等待时间的检验。

　　久旱逢甘霖。近期，沪上一些房地产开发商的心情似乎很好，信心也开始提升。

　　“房市终会回暖，就算销售周期拉长，我们的优质楼盘最终会带来收益。”3月初，上海某房地产开发商一脸轻松地说，相比于一期楼盘的良好销售记录，该开发商于去年年中开出的二期楼盘至今为止销售未过半数。

　　与开发商信心满满相映成趣的是，沪上多家商业银行展开“春季攻势”，对优质房地产项目的开发贷款明显增加。

　　项目纷至沓来，应接不暇；“甚至出现了一天接待六个项目的情况。”3月中旬，沪上某上市银行对公房贷人士直言。而本报记者从上海多家大型银行信贷人士那里也听到相同的声音，这些银行的客户经理经常出没于项目现场，每次在电话那端的他们也是“行色匆匆”。

　　眼下，“更快、更大、更低”似乎成为开发商们的集体心声，也即更快的授信发放、更大的贷款规模以及更低的贷款利率，成为开发商选择贷款银行的主要标准，同时显示了其对资金的渴求程度。

　　其实，“开发商是急等着用贷款的，”前述上市银行对公房贷人士坦言。充沛的贷款资金来源、较低的贷款成本以及对市场的良好预期，这些因素均成为开发商申请银行贷款的动力。

　　监管部门也已觉察到开发贷款“抬头”的现象。

　　“自去年8月份以来，开发贷款持续减少，但今年1月份扭转了这一趋势，房地产开发贷款增长的势头很快。”3月25日，上海银监局局长阎庆民在接受本报记者采访时说。

　　上海银监局提供的数据显示，截至1月末，上海市银行业金融机构商业性房地产贷款(含个贷)余额为6067亿元，比年初增加130亿元，其中，房产开发贷款增加99亿元，占全部新增商业性房地产贷款的75%。

　　阎庆民表示，由于1月份增势较快，2月份出现回落，房地产贷款余额环比增加2.5亿元，其中，房产开发贷款余额环比减少3亿元左右；今年1-2月份，房产开发贷款增长约95亿元，在全部新增房地产开发贷款中的比例超过70%，而且在这些开发贷款中，土地储备贷款占比较小(2月末约为22%)，主要是房地产项目开发贷款。

　　不仅仅是上海，在东部省份的一些地级市、中部省份安徽等地，房地产开发贷款也出现较快增长。

　　今年前两个月，“工行、建行安徽省分行的房地产开发贷款同比增幅都在100%左右，其中，建行安徽分行由于去年同期增长较少，今年的开发贷款增幅还超过了工行。”3月24日，安徽某国有银行资深房贷人士告诉本报记者。

　　在政策面，3月23日，央行、银监会联合发布《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，其中第六条指出，“落实好房地产信贷政策，支持房地产市场平稳健康发展”。

　　虽然有银行信贷“输血”，但接受本报记者采访的业内人士均指出，目前仍无法得出开发商资金链紧张格局“改观”的结论。

　　“开发商表面上都装得很轻松，真实情况只有他们自己知道。”3月下旬，一家股份制上市银行中层如是说。

　　1.开发贷款“回暖”

　　开发商的“躁动”情绪或发端于货币政策松动之际。

　　自2008年第四季度，饱受大半年从紧货币政策困扰的房地产开发贷款出现回暖迹象。对比央行公布的货币政策执行报告可知，2008年第四季度，中资金融机构中投向房地产业(不包含个人贷款)的人民币中长期贷款较三季度末增加310亿元，同比多增11.2亿元(2007年第四季度，这一增量规模为298.8亿元)。

　　从具体银行来看，交通银行公布的2008年年报显示，一改三季度负增长的颓势，去年第四季度，该行房地产业贷款出现环比多增，行业占比也有所反弹。

　　交行年报(A股口径)显示，截至2008年末，该行房地产贷款余额885.68亿元，较第三季度末增长137.15亿元，增幅达到18.3%。在当年第四季度新增的310.08亿元贷款(扣除拨备前)中，房地产贷款占比为44.2%。

　　去年下半年，工商银行的开发贷款增长稳定。工行半年报和年报显示，2008年上半年，该行对公贷款增量为2406.11亿元，其中房地产开发贷款增量为337亿元，占比14%；当年下半年，房地产开发贷款增量为88.63亿元，在对公贷款增量中占比为11.6%。

　　实际上，多家银行在去年底开始囤积房地产项目。

　　“去年10月份以后，信贷规模控制取消，各家商业银行适时调整营销策略，房地产开发贷款投放速度加快，有些项目审批之后，在2009年第一季度投放，造成信贷规模快速增长。”3月24日，前述安徽某国有银行对公信贷人士称，今年以来，当地建行的开发贷款增速居前，原因是去年建行总行对开发贷款有专项规模控制，增长较慢，但建行认为未来有一定的市场空间，于是储备了很多项目，在今年初投放。

　　建行年报披露的信息也验证了该行对开发贷款的审慎态度，2008年全年，该行房地产业贷款仅增加116亿元；其中，上半年增加154亿元，下半年减少38亿元。而工行2008年全年房地产开发贷款增加425.6亿元；五大行中资产规模最小的交行，去年房地产业贷款也录得110亿元的增长。这就不难理解，建行为何在今年初猛攻开发贷款。

　　3月26日，上海某股份制银行人士透露，建行上海分行在2009年春节前也集中投放了一批房地产开发贷款，2月份以来则相对平稳。

　　开发贷的“升温”还表现在一些经济发达的省市。如毗邻上海的苏南某市，截至今年2月末，房地产开发贷款增长约18%，较2008年全年的增幅高出近17个百分点。

　　对于开发贷款的快速增长，阎庆民表示，一是因为信贷规模控制取消；二是房地产作为大都市的“伴生物”，在目前形势下，开发商认为是一个囤积土地的机会，开始入市拿地，包括有些资金链紧张的开发商，寻求转让土地，或有些前期手续齐全的开发商进入真实开发阶段。

　　“去年8、9月份，在金融危机加剧的背景下，部分开发商看不清形势，推迟项目开发。而今年在计算施工周期之后，择机动工。”阎庆民续称，而到3月份以后，开发商拿地的现象应该有所增加。

　　在言及去年四季度房地产业贷款快速增长的原因时，交行一位内部人士称，当季，货币政策逐步转为适度宽松，促进经济增长的宏观政策也逐步出台，部分潜在的房地产贷款需求得到一定的释放；该行在对房地产贷款严格准入和审慎授信的基础上，进入了一些优质房地产企业和项目。

　　3月25日，在一场专题座谈会上，阎庆民对在座的沪上24家中资商业银行主要负责人表示，要改变目前银行业金融机构信贷“晚投”和“慢投”为“早投”和“快投”，以实现早投放早见效的目标；其中包括“进一步推进支持房地产市场平稳健康发展”。

　　阎庆民说，从监管部门的角度来看，还是要求商业银行支持房地产开发企业合理的融资需求；商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。