任志强：社科院蓝皮书的四大谬误

为什么会有人将未婚女子的结婚条件称为是刚性需求，正是因为这个社会的发展阶段让大多数小家庭要求独立生活，减少父母的约束和社会交往的自由。为什么要用城市家庭分裂速度计算需求，正因为这种刚性需求的存在。不管是大房子小房子，至少应让每个城市家庭住一套成套住房，不管这个房子的产权归谁，也不能让他们睡在大街上，所以才有了成套率的衡量标准。目前我国城镇的成套率水平仅为1：0.8以下，而台湾是亚洲四小龙、四小虎之后最后一个到达城镇住房成套率水平1：1的地区，那也是在30年之前的事了。

国际上每个国家都有一个居住条件的最低标准。如60年代日本将最低住房困难数定为少于人均25平方米；而匈牙利则将人均25平方米为高限，高于此住房面积的要加税；美国套均面积为165平方米，许多国家将困难标准定为人均少于1.9间房。无疑最低住房标准就成为了刚性需求的判断标准。

从大多数发达国家已经历过的历史看，大约一个国家的人均居住大于35—45平方米之间时，进入了总体的消费平衡阶段，此后的住房建设速度会大大下降，同时这是包括了城乡人口与家庭的。因为这些发达国家并没有城乡人口户籍的限制性条件，此阶段刚性需求则相对减弱。而我国离这个目标还差得很远很远。不仅从成套率水平、城市化水平看如此，从人均居住面积，特别是居住条件（设备、能源和功能差别）更是与上述国家相比差之千里了。唯一高于发达国家的反而是住房私有化率是最高的，独立式住宅的指标由于人口与土地的资源约束就更无法相比了。

中国刚性需求不但存在且购买能力也具备条件，否则二、三月份的住宅销量为什么会暴涨呢？

一是，二手房的限期免税政策让二手房的供给量增加且交易暴涨，也说明正是二手房交易税费与政策过去的不合理严重的抑制了居民的消费需求。当错误的约束得到局部的修改之后，二手房市场出现了活跃。世界各国从未见过对二手房交易加重税的政策，多数发达国家的二手房交易量都是一手新房交易量的4—7倍，包括美国的房价指数也主要以二手房为标本，而北京社科院的研究报告居然会将二手房的交易价格排除在外，真是愚不可及的研究了。

二是，北京的调查中，购房一次性付款的比例与此次危机发生之前没有太多变化，大约在44—55%之间（多个楼盘的统计情况）。而用贷款和公积金购房的比重也未发生大的变化，且近期成交量最多的是单价12000—14000元/平方米的楼盘，这个价格远高于2008年底的北京平均一手房价格。说明北京并不缺少购买能力。而西安只有平均4000多元/平方米的房价，用贷款购房的比例却高达85%，也说明城市之间的收入差别与支付能力差别。

北京或中国的大多数城市的房价收入比中都只计算了工资性收入，却忽略了存量资产的重要一环。中国1998年房改时用低价的房改价对福利住房五十年的错误进行了一次纠正，即用低价对过去历史工资中没有住房工资含量做了一次补偿。房改房在2005年的人口普查中存量约占总住宅存量的52%，私有化率则高达83%，即城镇家庭中这部分存量资产都变成了更新升级换代住房条件的购买能力，而发达国家所说的房价收入比恰恰是没有这部分福利分配的住房资产的。不对等条件下的计算必然会错误的估计了居民消费能力与市场的作用。别忘了当市场中的商品房升值时，这部分存量住房也在升值并大大的提升了改善型消费的支付能力，这个升值甚至远高于前五十年的住房工资补偿。