北京楼市“外热内冷” 高房价不降春天不会来

“在东四环转了一个月，房子贵得要命；到燕郊一看，房价不及四环的1/3，马上出手买了一套。”在北京国贸附近上班的白领关先生选择这个时候出手显然已不是个案。

最新统计数据显示，3月全市期房住宅签约总量为12581套，比2月的6563套上涨91.69%，比去年同期上涨121.81%；二手房成交量更是高达19973套，创二手房单月历史成交最高纪录。

但是记者本周连续走访京城多家楼盘却发现，就在业界惊呼，“楼市春天来了”之际，四环、五环内的城区楼盘尽管较去年低迷时有所起色，但仍不足以支撑“小阳春”成交量，反倒是郊区甚至周边楼盘交易活跃。

“当前成交量的回升，仅仅是局部的、区域性的。”北京大学房地产研究所所长陈国强4月1日对《华夏时报》的表述，与调查情况基本吻合。

北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新对本报明确表示：“在经济指标没有明显改观和楼市价格没有大幅下调的前提下，房地产不具备回暖条件。目前的‘小阳春’不乏炒作的成分。”

实地调查：外热内冷

楼市“小阳春”，事实到底怎样？

记者在四环以内多个楼盘和多家中介公司实地踩点看到，尽管统计数据显示的交易量不断攀升，但在售楼处依然是车少人稀，真正看盘并出手的比春节前有所起色，但很难和数据面上的红火匹配。

调查结果是，即便远到五环的楼盘，均价在10000元以上，有看房者看后大多一边摇着头喊房价太高，一边匆匆离去。

我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖接受《华夏时报》采访时称：“北京一季度一手房90%和二手房80%以上交易量集中在四环、五环以外。”

京城外围楼市怎样呢？记者继续向外扩展调查。

“最高的时候7000多元每平米，现在不到6000元。”购房者王先生指着通州紧邻东六环的加州小镇给出了选择的理由。在王先生看来，价格是最具诱惑的因素，虽然远点，但紧靠八通线地铁，交通并不是问题。

记者调查发现，急需在北京安家的刚性需求群现在的确多有行动，区域选择上则更倾向于郊区。在通州、顺义、石景山等较为偏远的五环外甚至更远的地区，记者在公交车上总能遇到去看房买房、但在北京四环内上班的人群。

关先生所说的燕郊，距离北京城则更远些，区域划分上已属河北省。但由于北京房价太高，在燕郊买房的人群竟绝大多数来自在北京工作的白领。

4月1日一大早，记者从朝阳区八王坟站坐上了前往燕郊的公交车，沿着京哈高速，大约经过40分钟，抵达一家名为星河皓月的小区。

并非休息日，销售中心仍人声鼎沸。记者以购房者名义，却找不到接待的销售员。这样的局面让销售主管李雪静有些措手不及，“3月份就销售了800多套，这个数字比去年下半年总数还要多”。

一位正在购房的李先生与关先生一样，也在国贸附近上班，现在结婚需要房子，先是在单位附近看房，然后向五环外，直到来到燕郊才有能力交了定金。“我可以付2/3款，当房奴的压力基本没有了。”李先生称。

不仅这一处楼盘，记者在六环外多个楼盘采访不断看到同样销售火爆的场面。

高房价不降春天不会来

外围楼盘交易量的强力反弹，的确可以在均数上拉升出现阳春局面，但是开发商期待已久的房地产春天真的来了吗？

“从目前房地产表现和市场逻辑分析来看，回暖还为时尚早，属于假回暖。”长沙新思维企业发展策划公司首席顾问陈真诚接受本报采访时表示，“这是基于营销策略的心理战术。”

除了开发商抓住购房者买涨不买跌心理大肆促销取得效果外，地方政府受困土地财政强力托市也为楼市所谓“小阳春”注入了水分。

陈国强表示，在宏观经济逐渐改观的前提下，楼市回暖必须具备三个条件：成交量持续增长，价格波动较小以及房地产投资开始稳定增长。

在中央出台4万亿、宽松的货币政策之后：“今年前两个固定资产投资增长为26%，然而房地产投资却是1%，说明房地产开发商依然没有信心，形势依然严峻。”陈国强表示。

根据目前的情况，陈真诚认为这三个条件都不具备，“回暖之前必须要解决市场供大于求的矛盾和消化市场存量。”

3月31日，北京社科院发布的《北京蓝皮书·社会发展报告》披露认定，目前北京房地产市场低迷的原因之一，就是价格背离了一般居民的购买能力。

各方信息集中显示，在今年经济发展遭遇困难的大背景下，政府将加大干预房价，而高房价回归轨迹也将更加明显。

“房地产市场继续调整的大势依然不变，房价依然继续着下降的走势。”陈真诚认为。

记者获悉，以“春暖楼市”为主题的2009年国贸春季房展会即将于4月8日举行，北京开发商将首次大规模集体降价促销，降幅最高将达16%。