京城楼市“涨价泡沫”破灭 房价维稳利于成交

北京、上海、深圳等地楼盘的涨价风潮，将不得不在一片嘘声中草草收场。随之而来的，是房价继续在下行通道寻找支撑。

　　有专家称，楼市将在一轮小幅下跌获得企稳后真正回暖，但这只是指成交量的稳定增长而不是房价的上涨。

　　涨价依据不足

　　近期，在北京、上海、深圳以及少数二三线城市，出现了部分楼盘逆市涨价的小风潮。据21世纪不动产的监测数据，这些已经或宣布即将涨价的楼盘，多数是前期降价幅度较大、且取得较好销售业绩的楼盘。也就是说，这些楼盘涨价是想把价格拉回到与其周边区域持平的水平。譬如，北京西部某楼盘，一期售价仅为10800元/平方米，继二期提价数百元后，三期则大步提至13500元，与周边售价接近。还有部分楼盘是产品稀缺，且供应量少，故开发商敢涨价。

　　值得注意的是，这些楼盘宣布涨价，是在今年1、2月份楼市成交量大幅增长这一背景下进行的。这种行为给了消费者趁楼市回暖而涨价的感觉。而确有部分专家和开发商一起宣称楼市已经或即将全面回暖，为楼盘涨价造势。

　　但是，从最近一周的反映看，涨价遭遇到了全面声讨，连众多业内人士也不赞成此时涨价。此轮开发商小范围的短暂涨价，因其虚幻性和背离现实，而被业内资深专家称为“涨价泡沫”。

　　21世纪不动产高级分析师孟奇也认为目前房价上涨严重缺乏现实依据。首先是宏观经济和行业背景均不支持房价上涨。宏观经济尚未企稳，房地产市场仅仅是刚从去年四季度的惨淡成交有所恢复。其次，1、2月成交量的大幅增长，主要是2008年被压抑的住房需求，在救市政策激发下的一种集中释放，它并不表明住房消费的全面回暖。第三，房价调整是否已经到底，没有充足证据。

　　所谓成也萧何败也萧何。孟奇提醒，如果价格是左右销售业绩的主要因素，那么，少数前期因为大幅降价而销售相对火爆的楼盘，很可能因为大幅度提价而遭遇销售大滑坡。这对于现金流尤其重要的开发商来说，并不是一种最优选择。

　　市场回暖需要价格稳定

　　在售楼盘涨价，最可能引发的一种现象，也是开发商最不愿意看到的现象，就是破坏刚刚呈现的成交量回暖的大好形势，而导致新的观望情绪。观望回潮，势必延长房地产市场的调整，加剧行业阵痛。实际上这也是为什么连许多业内人士都不赞成此时涨价的重要原因。

　　既然房价上涨既缺乏现实依据和内在动力，又招致全面声讨，楼市观望又是各方面都不愿意看到的局面，那么，房价的稳定或小幅调整将更有利于行情的展开。

　　孟奇也同意房价下跌更有利于促进成交的观点。这也是21世纪不动产在很多区域城市监测到的一种客观现象。每当一个楼盘价格降到一定幅度，总能吸引部分购房者入市，这一方面说明前期房价确实太高，另一方面也说明楼市的刚性需求一直是存在的。与其硬挺着半年不能成交几套房子，不如适当降价，几个月出清存货的大部分。

　　由于新房市场的不稳定，包括少数在售楼盘的涨价及其引发的疑惑和观望，新房价格的波动，新房市场预期的不确定，在一定程度上促使一批购房者选择了二手房。去年二手房价格调整幅度比新房大，也使得二手房价更有吸引力。从目前情况看，无论新建商品房市场下半年变化趋势如何，二手房市场的成交量都会呈良性增长的态势。当然，孟奇等专家也提醒二手房业主，勿受楼市全面回暖、少数开发商涨价的影响，而盲目抬价，这对二手房成交很不利。即使楼市下半年全面回暖，也是指成交量增长得到确认以后的回暖，而绝不是指以房价上涨为代表的回暖。