要钱没有要房有:楼市冒出的“顶账房”

  连日来，在内蒙古自治区呼和浩特市，很多细心的市民都发现，各类报纸的广告栏和多家房屋交易网站上突然出现了大量顶账房销售广告，这些顶账房以“价格低于开发商”的优势，聚集了不少人气，同时也给人们带来疑惑——短期内为何出现了如此多的顶账房？

    突然增多的“顶账房”

    翻开2009年以来呼和浩特市多家都市报纸的广告栏，每天都会或多或少地发现出售顶账房的信息，特别是进入3月份以来，这类广告更是多了起来。以3月12日、13日为例，《内蒙古晨报》、《北方新报》、《呼和浩特晚报》等呼和浩特当地媒体每天共刊登9条顶账房广告，呼和浩特找查发信息网等发布房屋交易信息的网站上顶账房更是“热销”。

    “因资金紧张，低价出售顶账房，价格绝对比售楼部低，必须一次性交款！”3月22日，记者看到这样一则广告后，给发布广告的王先生打去电话。王先生拥有两套位于呼和浩特市玉泉区石羊桥路与二环路交界处的高层住宅。按照售楼部的平均价，这样的房子每平方米3600元钱，但从王先生那里买每平方米2900元就可成交。如此计算，一套110平方米的房子能便宜近8万元钱。

    “我现在急需用钱，如果你有诚意可以再便宜点！”在记者挂断电话之前，王先生又一次补充道。像王先生的情况一样，在多数销售顶账房的广告中都能看到“资金困难”、“急需用钱”等字样。

    相对于呼和浩特市低迷的楼市，顶账房以低廉的价格又一次唤醒了呼和浩特人买房的“冲动”。呼和浩特市民金林一直想买一套房子，但今年看到呼和浩特冷清的楼市之后，打消了马上购房的计划，持币观望，等着房价跌下来。“前两天看到我之前相中的一套高层住宅在销售顶账房，而且有好几套，每平方米比市场价便宜500到700块钱”，金林说，“所以我想订购一套，我想，即使楼市降价也就降个几百块，跟现在顶账房的价格差不多吧。”

    一位业内人士透露说，顶账房热销时，也不乏开发商冲入其中将商品房冒充为顶账房。他说，这是房地产商的营销策略，不能说自己楼盘的房子降价处理，否则没法向已经买房的人交代，也会让消费者感觉楼盘大跌。所以一些开发商会找一些“托”，将商品房冒充顶账房低价出售，既换取了现金，也不会影响楼盘形象。 

     楼市低迷是主因

    顶账房，主要是指债务人无法以货币偿还债务时，将自己的房屋作价支付给债权人，再由债权人出售的房屋。为什么这段时间呼和浩特出现如此多的顶账房？在呼和浩特市从事房产中介的一位不愿透露姓名的人士分析说，造成大量顶账房的原因是开发商销量上不去，大量拖欠的工程款只能用房子抵债。还有少数房地产商即使手头有钱，在目前楼市低迷的情况下，为了盘活资金、保存现金，将一些不好卖的房子拿来顶账。

    据了解，根据国家有关规定，房地产开发企业做项目须有35%的自有资金，而这些资金在前期的买地、办手续等环节用得所剩无几，后期的工程建设主要靠施工企业垫资施工或以土地抵押贷款。所以，如果房屋的销售情况不乐观，资金回笼不顺利，开发商欠施工方或材料供应商的账就不容易兑现，顶账房就会浮出水面。

    2008年，呼和浩特房地产市场在全国一线城市楼市持续低迷的情况下，始终保持了增长。但是进入2009年，呼和浩特楼市却异常冷清。统计数据显示，今年1月份，呼和浩特市商品房现房实际登记销售套数同比下降97.18%，2月份稍有好转，实际登记销售套数增加到287套，但同比还是下降了71%。

    3月15日，在呼和浩特市一家地暖铺设公司就职的夏先生在房屋交易网站上一下子发布了18套顶账房的销售广告。“房地产公司没钱付铺设地暖的工程款，只好以房子抵债，我们公司好几个工程队都没拿到钱或拿到少部分钱，大部分债务都以房屋顶账。”

    他以记者咨询的一处高层住宅区为例说：“这个楼盘欠我们公司150万的工程款，现在给了3套110平方米的房子，剩余的欠款我们不打算要房子了。”他告诉记者，现在公司又接了几笔活，资金周转不开，所以急需把这些房屋处理掉，只要有人能一次性付款，价格低一点也没关系。

    一位从事建筑行业的业内人士说，如果开发商的房子卖得很火，资金回收顺利，他们决不会拿房子来抵债。即使资金一时吃紧，但能保证房子在短期内能够卖出，他们也会通过拆东墙补西墙的办法来渡过难关，而不至于以房抵债。“抵债房”的出现，说明开发商已经在顺应市场变化，是灵活调整经营思路下的一步“巧棋”。

    购买顶账房需擦亮眼睛

    顶账房的低价格对于普通购房者来说绝对是个诱惑，但购买顶账房也存在一定的风险。记者在采访中了解到，一般来说开发商拿来顶账的房子都是不太好卖的房子，户型、朝向、楼型等都可能有不足之处，而且也不能调换，因此购房者不能只图便宜，还应考察房屋的质量，并根据自己的实际需要，综合考虑。此外，购买顶账房的时候还有可能发生开发商将一套房子顶给多个供应商或交了全款给“中间人”，却拿不到房子等情况，因此，顶账房购买者还需擦亮眼睛。

    内蒙古蒙杰律师事务所奥优坦律师建议，为防止施工单位一房多“顶”，购买者首先要确定房屋的唯一性，而且一定要搞清楚顶账房权属。消费者在购买时应到房管部门查一下该顶账房是否有备案登记，各项手续是否完备，是否被抵押过。

    在办理产权证时，开发商协助办理也是必不可少的一个环节。虽然顶账房由开发商抵押给了债权公司一方，但房子的产权仍属于开发商，因此购买顶账房就必须与开发商签订购房合同；售房发票要由开发商出具，虽然房款最终归施工企业，但发票应当由开发商出具，这样一方面可以避免购房者办理产权时的麻烦，另一方面可防止开发商以未收到房款为由拒不履行合同。最后，购房者在签合同时，应将与施工企业约定的价格写进合同，一旦与开发商产生价格纠纷，与购房者无关。

    内蒙古社科院经济学研究所研究员姜月忠等人认为，顶账房价格一降再降，对正常的市场价格会产生很大冲击，大量顶账房充斥市场，会加深消费者持币观望的心态，对开发商的正常销售以及目前处于低迷的楼市会产生一定影响。