经适房货币补贴再探路 或将干预借机涨价

   在各地纷纷公布未来3年大规模的经济适用房建设蓝图时，江苏常州却转变保障方式，对符合经济适用房申请条件的低收入家庭进行货币化补贴。这究竟是出于怎样的考虑？先行城市遇到的难题，又将如何解决？

    热情

    货币补贴三周申请量超去年全年经适房申请量

    一方面是房地产市场的低迷仍未根本改变，房价在相对低位徘徊。另一方面是应对危机，大规模的保障性住房建设成为扩内需、保增长、促民生的最重要手段。在这样的特殊背景下，“补砖头”(指对住房建设进行补贴)还是“补人头”(指在购房环节对买房者给予补贴)再次被提起，具有现实的意义。

    最近，江苏省常州市的一项新政在坊间引起热议。从3月1日起，常州开始改革经济适用房保障模式，对符合经济适用房申请条件的低收入家庭每户补贴8万元，供他们在市区选购新建的普通商品房。并称“年内全部解决1万户左右符合条件的低收入家庭的货币补贴，总共将投入约8亿元”。在此期间内，暂停新建经济适用房。

    新政立刻引发了申请的热潮。3月3日下午，新政实行的第三天，记者来到常州市天宁区房管局。尽管已经过了5点半的正常下班时间，补贴受理窗口前仍然排着十几个人。

    正在办手续的彭洪良今年64岁，一家五口住在青山路不足50平方米的老公房里。“我家里没有多少积蓄，以前虽然符合条件买经济适用房，但即使3000元/平方米的房价，我也拿不出20%的首付。现在政府补贴8万元，至少能解决首付。”彭洪良说。

    另一位申请者许建平也早就符合购买经济适用房的条件，但这两年可供选择的经济适用房多数集中在城北，在城南工作生活的他实在不愿意每天奔波于城南城北之间，因此一直没有申请。“货币补贴让我可以在南边的小区买房子，工作生活都会比较方便。”许建平说。

    截至3月23日，常州市已受理 1607户货币补贴申请。而去年全年，提出申请经济适用房的总数为1528户。购房者对货币补贴的热情可见一斑。

    思路

    房价涨时“补砖头”，房价稳时“补人头”

    与大多数城市一样，常州市此前的经济适用房保障方式，全部是“补砖头”。近年来房价快速上涨，便宜而价格稳定的经济适用房受到低收入家庭的欢迎，供不应求。

    然而2008年，常州市共发放经济适用房准购证1321张，实际签合同数仅为811份，510户家庭由于种种原因，放弃购买资格。

    常州市房管局局长朱建文分析认为，2007年年底以来房地产市场的持续调整使经济适用房价格优势逐渐减弱。相反，建设周期长(签合同到拿房2—3年)、房源选择少、不灵活等弊端更多地暴露出来。“前几年房价涨得快的时候，老百姓也能理解。但房价开始下降了，经济适用房吸引力就小了。”

    针对这些问题，实行货币补贴的思路逐渐浮出水面。朱建文认为，通过货币补贴，购房者能减轻首付现金压力，又能比较自由地在市场上选择适合自己的住房。

    “前几年房价涨得快，房价一涨，有限的补贴就被消化了。老百姓拿了补贴还是买不起房，反而会助长房价。”朱建文说，“去年以来市场调整，常州房价稳中有降，为货币补贴创造了条件。”

    同时，市场低迷本身也成为实行货币补贴的重要原因。目前，常州市存量房已达1200万平方米，而以往每年只有约600万平方米的销量。

    实行货币补贴，在1年内让1万户家庭进入商品房市场，按照每户80多平方米计算，将可以消化近100万平方米存量房，占常州市2009年销售目标400万平方米的1/4。此举对拉动住房消费，扩大内需无疑将起到巨大作用。

    “老百姓拿了补贴去买房，也是拉动内需。”朱建文说，“保障的水平不会降低，仍然是有限产权，唯一改变的就是保障方式。如果以后市场形势变化了，我们还会及时做出调整。”

 标准

    8万元如何确定？

    目前，常州和湖南长沙每户8万元的补贴标准，在已经实行货币补贴的城市中名列前茅。记者随机采访了几位申请者，都认为政府能补贴8万元，“已经尽力了”。

    补8万元的标准是怎样确定的？据常州市房管局副局长吴海泳介绍，此前常州经济适用房价格约为2600—2800元/平方米，比3800元/平方米左右的平均房价低1000—1200元/平方米。按照人均28平方米的保障标准，三口之家84平方米，取整数，确定了8万元的标准。

    “我们听取了低收入家庭的意见，也参照了先行城市的保障水平。”吴海泳说，“常州经济条件比较好，补贴标准也比较高。通过补贴、公积金贷款和一定的亲友资助，低收入家庭应该能圆住房梦。”

    资金

    政府银行搭建融资平台“房投公司”

    在经济适用房“补砖头”模式中，地方政府的投入主要是无偿划拨的土地和减免相关税费。开发建设依托开发商，按市场模式进行。因此，政府并不需要投入大量现金。但用货币“补人头”，在1年内掏8亿元，必须拿出真金白银。资金来源成为最大问题。

    同时，房地产市场的低迷使常州的土地出让、税费等收入大幅减少，更加剧了资金紧张。

    为解决融资难题，常州市日前注册成立了“常州公共住房投资建设发展有限公司”(简称“房投公司”)，作为经济适用房以及将来整个住房保障的投融资平台。

    房投公司注册资本为10亿元，包括政府注入的现金以及土地资源。公司正式运作起来后，将通过银行信贷和酝酿中的房地产投资信托基金(Reits)进行融资。筹集的资金将全部用于经济适用房货币补贴和其他保障性住房建设。未来则通过土地出让收益、财政住房保障专项资金等，有计划的还贷。

    作为常州市房管局的战略合作伙伴，建设银行常州分行计划向房投公司提供约6亿元低息贷款，目前大部分手续已经完成，预计4月初能完成投放。

    除了贷款融资，建行还计划与房投公司合作开发一款房地产信托基金，通过资本市场拓宽融资渠道。这项计划已经进入方案论证阶段。

    “我们经过科学分析，认为政府投入的这些资产质量是比较好的。”建行常州分行行长蒋敏告诉记者，“双方协议里已经对还款安排有了清晰的承诺，风险可控。”

    资产质量好、风险可控，同时，支持保障性住房建设符合当前扩大内需保增长的要求。蒋敏认为，向房投公司放贷对银行而言“名利双收”。