“无偿有偿”争议大 住宅用地权续期当慎行

   近日有消息称，《土地管理法》修订草案正在业内“征求意见”，并有望于年内通过全国人大常委会审议。在修订案中，最引人关注的是，住宅建设用地使用权70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换原来表述明确的“无偿自动续期”。这一修改虽然只有数字之差，但关系到土地用益物权的实质性归属，关系到房产所有权何以永续性确认，进而影响到房地产和城市建设的长远发展。因此，立法机构对住宅用地使用权如何续期应当慎之又慎。

    实际上，建设用地使用权到期后如何延续，一直是法学和经济学探讨的焦点，而分歧则是“无偿”与“有偿”之辩。根据《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”并无明确是否“无偿”。按照官方的说法，本次修订《土地管理法》，也将与物权法的精神相统一。

    法律专家指出，官方不明确建设用地使用权今后的续期方式，目的是预留出立法和政策制定的回旋空间。不过，这一模糊的表述也可能给国有土地最终市场化运行设置不确定因素。

    物权法中所指的“自动续期”，是“无偿”还是“有偿”并无定论，但住宅建设用地70年的使用权，在法律上并非“虚指”。因此，在可以预见的将来，这一悬疑是必须解决的立法课题。

    如果明确了是“无偿”，那么国家将不能在续期中收取费用，而以“按照国家有关规定”作为表述，“就可以设定为无偿，也可以设定为有偿，按照届时的情况管理，等于把这个权力交给了政府”。

    显然，如果今后立法设定“无偿”，则意味着土地用益物权将近乎所有权；如果设定“有偿”，那就有可能侵害房产私权，并对房地产业构成利空。如果将由政府“相机抉择”，则又引发出政府行为短期化与立法长期性的矛盾。如何续期，这一物权法立法过程尚未解决的问题，确实将考验未来立法者的智慧。

    事实上，作为房产权属的重要组成部分，土地物权的性质和归属期限直接影响到产权的定价。在海洋法系国家，房屋产权一般可分为“free-hold”和“lease-hold”两种形式。前者是指永久所有权的房地产；后者指土地定期租赁权的房地产，期限一般都很长，从99年到999年不等。而永久所有权的房产和土地租赁权的房产，价格存在天壤之别。

    而按照中国现行的土地开发制度，地产商获得土地需要一次性支付70年土地使用权的出让金，由此获得开发土地的权利，而这一成本作为房价的一部分，最终转嫁给购房者。换言之，房产持有人的购房成本中，有30%-50%支付的是70年的土地使用权。因此，续期问题如果得不到妥善解决，将深刻影响到未来房地产市场的健康与稳定。

    不过回顾历史，我国对土地物权的立法一直与时俱进。国务院1990年5月颁行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。”后来的《物权法》则在法律层面对此进行了校正。

    根据“上位法优于下位法”的原则，住宅建设用地使用权“自动续期”已得到确立，与之相冲突的土地管理法也将予以修订。理论上，《土地管理法》修订可进一步明确是“无偿”还是“有偿”，还可以明确“有偿”的计算标准。而如何续期之争在未来也必将通过立法博弈加以化解。