蔡鸿岩：万科为何大举降价

抛开“松山湖事件”的真伪，作为在全国拥有180个房产项目的地产带头大哥万科的任何战略或战术的实施也都应有其特定的动因，王石“卖拐”、万科降价的深层次动因是什么？

窥视万科全国降价动因，或许得从《人民日报》的一篇报道说起。2007年9月26日，在《人民日报》第6版发表了一篇题为《开发商的土地家底有多厚？》的报道。这篇文章非常醒目，先描绘了“房价上涨——地产股升值——巨额融资圈地——土地储备充足抬高股价、高地价拉高房价，一幕股市、土地、楼市携手高价共舞的循环图画”，最后颇有力度、言简意赅地警示了“圈地隐忧，楼市、股市风险联动”！

此篇文章刊发当时，中国房地产行业正处于房改后快速发展的最高潮。开发商们尤其是上市房企“歇斯底里”般跑马圈地，中国房地产陷入了在股市圈钱，再用圈来的钱炒高土地，继而维持高房价的恶性循环。当时，风头正劲的万科也正疯狂地在全国“攻城略地”，就在此报道刊发前半个月，9月11日，万科还以楼面地价高于周边房价1000元的代价一举拿下了福州地王。《人民日报》文章毫不留情地点到了万科，在“囤地——巨头占有大量资源”小节中这样写道：“根据万科最新公告显示，万科的土地储备合计2157万平方米，其中属于万科权益的建筑面积为1818万平方米。而且随着万科100亿元公开增发的完成，相信在土地储备方面的投入将继续扩大。”

很巧合，那天，王石准备从风雪弥漫、景致壮观的卓奥友峰下山，显然，他很可能此后看到了这篇报道。

四个多月后，王石亲口提及此事。2008年2月2日，中央电视台《新闻调查》节目播出了对王石的采访。在与央视著名记者柴静的对话中，王石公开承认万科过去的错误，宣称2008年万科不再当地王。“你们7月份（2007年）一个月就用60个亿买地，这事是真的吗？”柴静问。王石意味深长地答：“焦虑的心态，发展商也有，万科也有。万科在过去一年也高价拿了两块地，当时我们并没怎么反省，后来看到《人民日报》有篇评论员文章，显然那是指的万科。”

不难想象，被《人民日报》点名批评，对一贯是“政府好孩子”的王石触动有多大。那段时间，已有三四年忙于上山下海享受大自然的王石突然频频开始对房地产“高谈阔论”。在公众最深刻的记忆中，王石之前的现身说话，还要追溯到几年前在博鳌论坛与顺驰孙宏斌的“对垒”。而就在2007年最后几个月，王石观点闹哄哄地一个接着一个登场，“拐点论”之后，他又先后抛出“三四年后再买房”，“30岁前租房”等等论调，并且先后在中央电视台的《经济半小时》和《新闻调查》两大拳头栏目上表态：万科2008年后绝对不拿地王。

紧踏着王石“卖拐”的步调，万科大举降价后，人们自然而然认为王石在做“政治公关”。“王石卖拐不排除受政府对其施加压力的可能”“万科降价此举可在政府面前树立配合宏观调控的良好形象，同时也为将来的发展赢得更好的政策空间”“万科打折的楼盘多是些尾盘和不好的户型，借着降价的幌子处理掉长期积压下的非优质户型，实为作秀”等等，类似评论如潮。

一向“倔强”的王石始终都不肯接受这些说法，不过他并不否认开发商应该顺势而为。“中国的经济改革和发展都是自上而下进行的，作为企业就应该顺应，要多站在政府的角度考虑问题，不应该逆势而行。”王石常常在公共场合这样说。而2004年后房地产经历了数次宏观调控，王石和万科几乎每次都拿捏得恰到好处。2006年“国六条”和“九部委意见”，表明要加大廉租房等政策性住房的建设力度，而万科2005年10月便开始着手征集城市中低收入人群居住解决方案；在“70%·90m2”政策之前，万科已在上海、天津等地陆续推出其小户型产品蚂蚁工房。此类事例不胜枚举。

向来对政策敏感的王石显然感受到了始自2007年下半年全面的货币、信贷紧缩政策的威力。当时十七大对民生问题的认识达到了一个新的高度，从国务院“24号文件”“进一步建立健全城市廉租住房制度”等措施，到规定第二套房首付提至四成，到中国开始征收土地闲置费，各项严厉的调控政策正一一落到实处。“2007年的宏观调控不仅仅针对房地产，银根紧缩等货币政策是针对整个经济过热、通货膨胀的势头，是一次宏观战略的调整。”2008年初，在中城联盟的一次闭门会议的非公众的场合，王石再次提醒当时在座的同行，“拐点就是秃子头上的虱子——明摆着”。

王石的“拐点论”为万科降价提供了“指向标”，作为王石接班人，以谨慎、精明、严谨著称的郁亮显然要比“跟着感觉走”的王石想得更细致。当他意识到房地产行业面临动荡时，便清晰地为万科定下了业绩目标：跑赢大市。当时，客观困难也摆在了郁亮的面前：国际国内经济形势日益严峻；第二套住房首付提升抑制了住房需求；万科大量的“90/70”房源会受到小户型市场供应增加的压力；两年前全国各城市供应的大量保障性住房用地，到2008年四季度会建成房子陆续上市，这将对商品住宅尤其是中低端住宅产生强有力冲击。

而与其他地产企业增持商用物业的持有型开发模式不同，万科一直专注于住宅开发，而且追求的是规模开发模式，必须追求大流量、高流速，如果没有规模足够大的土地、项目以及销售量，企业利润会受重大影响。先下手为强！“我一定要赶在四季度保障性住房上市之前，先出去。”一向沉稳的郁亮果断地做出了决定。

经历了两轮降价后，“万科已经在楼市的冬天里捡到了大便宜。”这是业内人士普遍的评价。仅以上海为例，回想起从万科在上海媒体刊登“喜迎中秋、八盘共庆”的促销广告，到旗下8个楼盘特价房活动结束，上海的开发商们无不心惊肉跳。《东地产》对万科金色雅筑降价后现场抢房的情景这样描述道：“从早晨一直到下午，万科样板间里拥挤得水泄不通，大门外摆着两个盛放鞋套的大箩筐，但鞋套几乎全套在看房者的脚上。看房累了想在大堂的沙发上休息一下，但这时抢售楼处的沙发比抢万科的房子还难。”就在周边大多楼盘门可罗雀时，万科的楼盘却门庭若市。在观望充斥的楼市，“万科楼盘促销两天进账超2亿”“万科促销最多降35%三天揽金近亿元”的报道不断更新。

郁亮自己在2008年9月18日的一次媒体见面会上，也颇有点得意地表示，“今年前8个月，万科卖了313亿元的房子，万科目前的现金不仅能够渡过危机，而且能够让万科获得一个在春天里面发展的机会，现在可能找不出第二个比万科更有钱的发展商”。这让万科能有足够的实力“大鱼吃小鱼”，“明修资金道，暗度土地仓”。

翻开万科2008年中报，有一段话意味深长：“报告期内，各地土地流拍现象时有发生，而随后存量土地市场的整合进程很可能进一步加速，具有良好资信能力和广泛融资渠道的企业，既具备更大的腾挪空间，同时也在行业格局的重构中占据有利的地位。”从数据来看，在土地市场火热的2007年，全年万科共获得项目储备权益建面814万平方米，而在土地流拍不断的2008年前11个月，万科也获得项目储备权益建面510万平方米，这让很多地产大鳄“望尘莫及”。

2008年9月后，坊间一直流传与碧桂园、雅居乐、合生创展及富力地产合称广州“地产五虎”的恒大地产已经向万科寻求并购或者合作开发，以求渡过难关。2008年上市未果的恒大地产背着高达4580万平方米的土地“包袱”，着实让人捏着一把汗。“万科并购恒大”消息传出后，引爆媒体，“建设部某高管还亲自去核实有无此事了”，有业内知情人士称。不过双方均矢口否认，颇为蹊跷的是，消息发布人——深圳某知名房地产工作室负责人在之后接受媒体采访时仍然坚持，9月份广州恒大确与万科集团曾在万科深圳总部展开会谈，商讨合作事宜。如果此事为真，无疑是房地产行业调整的重要标志。