钟伟:不要妖魔化房地产行业 房价跌幅不会超50%

  在已经出台的“十大”产业振兴规划中，被舆论所席卷的房地产业，还是没能占到一个席位。北京师范大学金融研究中心主任、经济学家钟伟日前在接受《第一财经日报》专访时表示：“令人惊讶的并不是房地产未被列入十大振兴行业，而是它为什么没能进入十大振兴规划中应当考虑的前三。”

    如果房地产市场成交量继

续下滑，各级政府可能会出台更多的政策，但新政是否就能阻挡继续下滑的趋势，对经济起到明显的拉动作用？对于这个疑问，钟伟说，每个人心里都有自己的一个药方，政府开药前，多听取各方意见谨慎从之，可能会让这个风浪中的行业，找到真正的避风港。

    供过于求十分严峻，产业仍将漫长调整

    “2009年，房地产行业肯定会继续调整，调整的原因之一是存量太大。”

    “我们估计的土地储备有10亿平方米以上，可以再开发的是20亿平方米；即便未来3年土地出让大举收缩规模，也不能充分化解过大的囤地存量。”

    而截至2008年年底，国内各城市的在建和新开工面积约为25亿平方米，按照2005年、2006年和2007年三年平均销售计算，足够销售3到4年。这样算下来，土地可供开发3年，在建和新建的面积可供销售3到4年，导致存量土地必须要消化，行业势必会经历漫长的调整。

    钟伟认为，供过于求的情况形成之后，意味着产业整合将拉开大幕。次贷危机逐步渗透实体经济，对优势企业来说机遇刚刚开始，弱势企业的苦难却没有结束。行业整合意味着劣势企业要淘汰出局。相比其他产业，房地产是否应纳入到“振兴规划”一直存有争议，这说明公众有情绪、政府也有迟疑。在这样的背景下，即便房地产行业侥幸列入到振兴计划，那么其振兴内容到底起到救市还是毁市的实际效果，犹未可知，与其如此，有振兴规划，还不如没有的好。

    上述三大因素，导致了房地产行业在2009年仍然资金短缺，市场低迷，仍将继续调整。

    今年全年可能仍然价跌量升， 最乐观也只是价稳量升

    在今年房价的走势上，钟伟的判断是“继续下跌”。

    “单纯用均价来衡量房地产行业其实是不合理的。各个地区的物业品质、地段、开发成本不一样，导致房价千差万别。但如果要谈到房价趋势的话，它依然会下滑。”

    钟伟表示，开发商需要回笼资金、消化存量，因而一些开发商有可能率先再启动降价大旗。“我们看到，目前一些企业的降价已暂时告一段落，原因是前两个月2009年房地产市场有所回暖。回暖之后，房地产开发企业降价销售的行为有所收敛。不过要注意的是，不是他们不再降价，而是他们也在观望市场和政策。”

    “如果到了第二季度，房地产政策刺激效应已经过去并且销售又开始疲软，第二波降价销售潮就会到来。假如所有企业都以更大的力度降价，危险的恶性循环就产生了。到最后消费者的观望情绪更加强烈，企业普遍价格就不会有个别企业降价那样取得较好的销售表现。”

    接下来的疑问是，房价是不是会大跌呢？钟伟说，不要幻想跌幅会在40%甚至50%以上。

    “大跌是很困难的。因为对开发商而言，他们有两种选择：要么继续降价促销、回笼资金，补上地款和工程款，让企业活下去；另一种可能是，若降幅已到临界点，公众情绪还没有得到恢复，开发商就会让楼成为烂尾楼，让企业成为破产企业。”